El registro nacional duró un año, y el Supremo lo anuló
En diciembre de 2024, mediante el Real Decreto 1312/2024, el Gobierno creó un Registro Único de Arrendamientos para alquileres de corta duración y de temporada. Desde el 1 de julio de 2025 cada vivienda anunciada en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo debía tener un número de registro obtenido a través de ese sistema. Durante un año fue la referencia que todo el mundo citaba.
En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló ese registro estatal en la sentencia 620/2026. El razonamiento no fue que la idea fuera mala, sino competencial: el Estado no tiene título para crear un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos que ya existían en materia de arrendamientos turísticos. El tribunal sí mantuvo en pie la ventanilla única digital, es decir, la infraestructura de intercambio de datos entre plataformas y administraciones.
La consecuencia práctica es que el número de registro estatal dejó de ser una obligación autónoma para el propietario. Lo que no desapareció, y es lo que conviene entender, es el control administrativo: simplemente volvió a estar donde siempre estuvo, en su comunidad autónoma.
La licencia que de verdad manda es la autonómica
En España el alquiler turístico no se regula desde Madrid para todo el país: lo regula cada comunidad autónoma, y por eso el trámite, el nombre y hasta las siglas cambian según dónde compre.
En Andalucía la figura es la VFT, vivienda con fines turísticos, que se da de alta en el Registro de Turismo de Andalucía mediante declaración responsable, con requisitos actualizados por el Decreto 31/2024. En la Comunidad Valenciana, que es donde compra buena parte de los colombianos que miran la Costa Blanca, la figura es la VUT, vivienda de uso turístico, y el Decreto-ley 9/2024 endureció el acceso: hace falta un informe municipal de compatibilidad urbanística, la inscripción caduca y hay que renovarla, y no se permite alquilar habitaciones sueltas, se cede la vivienda completa. En la Comunidad de Madrid también se habla de VUT, con su propia normativa autonómica.
Encima de la capa autonómica está la municipal. Un ayuntamiento puede haber limitado o cerrado zonas concretas a nuevas licencias, y esa restricción se aplica calle por calle. Por eso la pregunta correcta antes de firmar unas arras no es si en España se puede alquilar por temporadas, sino si en esa dirección concreta se puede, hoy y con la normativa vigente.
La comunidad de propietarios ahora tiene la última palabra
Este es el cambio que más planes ha frenado y el que menos aparece en las guías, porque no viene de una ley turística sino de una reforma del régimen de propiedad horizontal.
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, modificó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal e invirtió la lógica anterior. Antes se partía de que usted podía alquilar salvo que la comunidad lo hubiera prohibido expresamente. Ahora se necesita autorización expresa previa de la comunidad, aprobada por tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación. Con esa misma mayoría la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir la actividad en el edificio, y puede aumentar la cuota de gastos comunes que paga la vivienda destinada a uso turístico por el mayor uso de las zonas comunes.
Hay una regla de transición importante: quien ya venía ejerciendo la actividad turística antes de la entrada en vigor de la reforma no queda afectado y puede continuar bajo el régimen anterior. Eso crea una diferencia real de valor entre dos apartamentos idénticos del mismo edificio, uno con actividad ya en marcha y otro sin ella.
Para usted, que compra desde Colombia y probablemente no va a asistir a una junta de propietarios, esto se traduce en una gestión concreta antes de comprar: pida los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas juntas, y que su abogado confirme por escrito si el uso turístico está autorizado, prohibido o simplemente no tratado. Es una revisión de una tarde que puede evitar comprar un inmueble cuyo plan de rentabilidad no se puede ejecutar.
La plataforma le va a seguir pidiendo un número
Que el registro estatal cayera no significa que pueda publicar el anuncio sin más. Desde el 20 de mayo de 2026 se aplica el Reglamento (UE) 2024/1028, que armoniza en toda la Unión Europea la recogida y el intercambio de datos sobre alquileres de corta duración.
El reglamento obliga a las plataformas a verificar el número de registro del alojamiento que publican y a compartir datos de actividad con las autoridades competentes. Dicho de otro modo: el número que le pedirá Airbnb o Booking existe igualmente, pero el que sirve es el de su registro autonómico, no el estatal anulado. Y como el intercambio de datos ya es automático, la vía de anunciar sin licencia y esperar que nadie lo note es hoy bastante más frágil que hace dos años.
Cómo cambia la cuenta para un propietario colombiano
Suponiendo que la licencia sea viable, quedan dos efectos que conviene meter en el cálculo antes de comprar, y ambos son específicos de su situación como no residente de fuera de la Unión Europea.
El primero es fiscal. La renta del alquiler se declara en España mediante el Modelo 210, con presentación periódica, y aquí aparece la diferencia que más pesa: un propietario residente en la Unión Europea puede descontar los gastos asociados al alquiler y tributar sobre el rendimiento neto, mientras que un residente en un país tercero, como Colombia, tributa sobre el ingreso bruto y a un tipo más alto. Comunidad, seguro, suministros, comisiones de la plataforma y mantenimiento no reducen la base. Esa asimetría cambia la rentabilidad real de forma apreciable, así que no traslade sin más un cálculo hecho para un comprador europeo. El convenio entre Colombia y España evita que el mismo ingreso acabe gravado dos veces, pero eso se gestiona en su declaración colombiana, no anula el impuesto español.
El segundo es de financiación. La intención de alquilar por temporadas no suele ampliar el techo de préstamo de un no residente: los bancos españoles siguen partiendo de sus ingresos demostrables y de un porcentaje sobre el menor entre precio y tasación, y los ingresos turísticos previstos, que son estacionales y dependen de una licencia revocable, rara vez se computan como ingreso estable. Conviene plantear la operación como si la vivienda no se alquilara, y tratar la renta como un extra que mejora el flujo de caja, no como la pieza que hace viable la cuota.
Checklist práctico
- Olvide el número de registro estatal: fue anulado por el Supremo en mayo de 2026.
- Identifique la figura autonómica que aplica en su zona, VFT en Andalucía, VUT en la Comunidad Valenciana o Madrid.
- Compruebe si el municipio ha limitado o cerrado nuevas licencias en esa zona concreta.
- Pida los estatutos y las actas de la comunidad antes de firmar las arras.
- Confirme si el uso turístico ya está autorizado por la junta con la mayoría de tres quintos.
- Pregunte si la vivienda tenía actividad turística en marcha antes de abril de 2025.
- Prevea que su renta tributará sobre el ingreso bruto, sin descontar gastos.
- Calcule la cuota del préstamo sin contar con los ingresos del alquiler.
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Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal ni tributaria personalizada. La normativa de alquiler turístico depende de la comunidad autónoma y del municipio y se revisa con frecuencia; confirme siempre el régimen vigente en la localidad concreta y las condiciones de su operación con un asesor antes de tomar decisiones.