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Actualización a 10 de octubre de 2026
El 10 de septiembre de 2026 el Banco Central Europeo subió 25 puntos básicos sus tres tipos oficiales, con efecto desde el 16 de septiembre; la facilidad de depósito quedó en el 2,50%. El euríbor a doce meses promedió el 2,954% en agosto según el Banco de España, y las cotizaciones diarias de septiembre, según la prensa financiera, se movieron por encima de ese nivel. Para quien gana en pesos hay un segundo dato que pesa más en la oferta: con la referencia del BCE y la TRM, un euro valía unos 3.600 pesos el 9 de octubre de 2026, frente a unos 4.500 un año antes. Los documentos y el proceso que describe esta guía no han cambiado, pero su presupuesto sí debe rehacerse con ambas cifras.
Su presupuesto: pruebe el techo con dos tipos de cambio
Convierta su capacidad de compra a euros con la tasa que realmente le aplicará su banco, no con la TRM, que es la referencia del dólar. Un apartamento de 200.000 euros equivalía a unos 721 millones de pesos el 9 de octubre de 2026 y a unos 901 millones un año antes, con la misma cuenta hecha con el BCE y la TRM. Esa diferencia de unos 180 millones no cambió el precio en euros; cambió lo que usted tendría que reunir en pesos.
El movimiento reciente favoreció a quien compra con pesos, pero puede revertirse. Fije su techo de búsqueda en el escenario que pueda sostener y réstele los costos de compra antes de abrir un portal.
Lo que Colombia le pide al mover el dinero
Hay tres frentes del lado colombiano que conviene aclarar con su banco y con su contador antes de ofertar. El primero es la salida de divisas: para el régimen cambiario colombiano, la compra de un inmueble en el exterior por un residente se encuadra en las inversiones financieras y en activos en el exterior. Lo habitual es canalizar los fondos por un intermediario del mercado cambiario, con la declaración de cambio que corresponda, y el Banco de la República ha indicado en conceptos que la obligación de registro depende de cómo se financie la operación; confirme el trámite exacto con su banco y su contador.
El segundo es el gravamen a los movimientos financieros, el 4 por mil, que se aplica a las operaciones desde cuentas colombianas; pregunte cómo se aplicará a un giro de este tamaño. El tercero llega cuando la vivienda ya es suya: si el valor de sus activos en el exterior a 1 de enero supera 2.000 UVT, que en 2026 equivalen a 104.748.000 pesos (unos 29.000 euros), debe presentar ante la DIAN la declaración anual de activos en el exterior. Casi cualquier vivienda en España supera ese umbral.
Papeles colombianos que conviene tener listos
Su carpeta incluye piezas que un residente en España no necesita. Los documentos públicos colombianos, como el registro civil, los certificados de antecedentes o un poder notarial, llegan a España con apostilla: Colombia es parte del Convenio de La Haya de la apostilla desde enero de 2001 y España desde septiembre de 1978, de modo que no hace falta legalización consular. Al estar en español, normalmente tampoco requieren traducción jurada, aunque confírmelo con el notario o el banco en España.
Para la parte financiera prepare el certificado de ingresos y retenciones, su última declaración de renta ante la DIAN, la certificación laboral o, si es independiente, los soportes de su actividad, los extractos de los últimos meses y el soporte del origen de la cuota inicial. Si alguien firmará por usted, un poder otorgado ante notario colombiano y apostillado, o ante el consulado de España, evita un viaje.
El calendario del banco español, contado hacia atrás desde la firma
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a entregarle la ficha europea de información normalizada (FEIN) con al menos diez días naturales de antelación a la firma, y esa oferta le vincula al banco durante ese plazo mínimo. Además, usted o quien le represente debe comparecer ante notario para recibir asesoramiento y que se levante un acta, como tarde el día anterior a la escritura del préstamo.
En la práctica, el banco necesita su carpeta, la tasación (el avalúo) y su decisión antes de que esos diez días empiecen a correr. Si ya firmó arras con fecha de escritura, cuente el calendario hacia atrás y deje margen para las apostillas y para la transferencia internacional.
Estudio de viabilidad o preacuerdo bancario
Un estudio serio le dice cuánto puede pedir prestado y con qué cuota, y le permite ofertar sin depender de que el banco responda después. En su caso debe tratar ingresos en pesos y cuota en euros como una sola ecuación: pida que el estudio muestre la cuota con el euro en dos niveles y no solo con la tasa de hoy.
Checklist práctico
- Presupuesto en euros probado con dos tipos de cambio y con los costos de compra restados.
- Consulta hecha a su banco colombiano sobre la declaración de cambio y el 4 por mil.
- Carpeta con apostillas y soporte del origen de los fondos.
- NIE solicitado y, si no viajará, poder notarial listo.
- Calendario de FEIN y acta notarial contado hacia atrás desde la fecha de escritura.
- Abogado independiente identificado antes de ofertar.
- Declaración de activos en el exterior ante la DIAN anotada para el año en que la vivienda figure a su nombre.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): FEIN, plazos y acta notarial.
- DIAN: declaración de activos en el exterior, umbral de 2.000 UVT.
- Banco de España: decisión del BCE de septiembre de 2026.
- Conferencia de La Haya: estado del Convenio de la apostilla.
- Datos abiertos de Colombia: serie de la TRM, y BCE: tipo de referencia euro/dólar.
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Cuándo llega la gente a pedir orientación
Entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026 recibimos 356 consultas en toda nuestra red. De ellas, 97 indicaban que aún estaban orientándose, 101 que buscaban activamente, 107 que ya habían encontrado una propiedad y 24 que ya habían comprado. Es decir, cerca de tres de cada diez piden ayuda cuando ya tienen una vivienda elegida y el plazo de las arras está a punto de empezar. Son cifras de toda la red, no solo de compradores colombianos.
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, por lo que esta información es general. Confirme los detalles para su situación.
Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal, tributaria, migratoria ni cambiaria personalizada. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.