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Actualización (octubre de 2026)
Revisamos esta guía el 10 de octubre de 2026. El artículo 1454 del Código Civil sigue siendo la base de las arras penitenciales y no hemos encontrado ninguna reforma que lo modifique. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sobre vivienda, publicado en el BOE del 7 de octubre, no menciona las arras ni la compra por no residentes. Lo que sí se movió para usted es el euro: frente al peso valía casi un 20% menos que un año antes, y eso cambia lo que cuesta, en pesos, cada depósito.
Promesa de compraventa y arras: lea el efecto, no el nombre
En Colombia la promesa de compraventa es un paso conocido, pero el contrato español no se comporta igual por llamarse parecido. El Código Civil español regula por un lado la promesa de comprar o vender, que con acuerdo en cosa y precio permite a las partes reclamarse el cumplimiento (artículo 1451), y por otro las arras o señal, que permiten rescindir perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor (artículo 1454).
Cuál de los dos regímenes se aplica a su documento lo determina su texto, no su título. Pida a su abogado que le diga en una frase qué ocurre si usted desiste, qué ocurre si desiste el vendedor y qué ocurre si el banco no aprueba.
El depósito está en euros, el riesgo en pesos
Un depósito del diez por ciento, que es el habitual aunque ninguna ley lo fije, sobre una vivienda de 200.000 euros son 20.000 euros: unos 72 millones de pesos al cambio de comienzos de octubre de 2026. Si usted desiste, esa es la suma que se pierde. Si desiste el vendedor, le devolverá 40.000 euros, que en pesos valdrán lo que valga el euro ese día.
Con el peso moviéndose casi un 20% en un año, el mismo depósito costó cifras muy distintas. Transfiera cuando su presupuesto en pesos ya soporte un cambio menos favorable, no cuando el cambio acabe de ayudarle.
La cláusula de financiación debe seguir el calendario de la ley hipotecaria
Si compra con hipoteca, la cláusula no puede ser una frase general. La Ley 5/2019 obliga al banco a entregarle la FEIN con al menos diez días naturales de antelación a la firma, y exige un acta notarial de asesoramiento que usted, o quien le represente, debe firmar como tarde el día anterior a la escritura del préstamo.
Redacte en las arras el monto que necesita, la fecha límite para la respuesta del banco, la prueba de que usted presentó la solicitud en plazo y qué ocurre con el depósito si la respuesta es negativa. No asuma que el contrato le protege si no lo dice expresamente.
Lo que se hace en Colombia y tarda más de lo que parece
El poder para que su abogado firme arras, escritura y acta notarial puede otorgarse ante un notario colombiano con apostilla o ante el consulado de España. Colombia y España son partes del Convenio de La Haya de la apostilla, de modo que no se necesita legalización consular, y como el documento está en español normalmente no hace falta traducción jurada; confírmelo con el notario español.
Cuente también lo que tarda su banco colombiano en procesar una transferencia internacional y su declaración de cambio, y el 4 por mil que se aplica a las salidas desde cuentas colombianas. Un depósito que llega tarde puede dejar el contrato en las condiciones que ese mismo contrato prevea para el retraso.
Los gastos de la escritura, para no discutirlos después
El artículo 1455 del Código Civil dice que los gastos de otorgar la escritura son del vendedor y los de la primera copia y posteriores del comprador, salvo pacto en contrario. Es frecuente que el contrato pacte otro reparto, así que lea esa cláusula antes de firmar las arras y no después.
Checklist práctico
- Abogado independiente en España, no el de la otra parte.
- No transfiera el depósito antes de la revisión legal.
- Cláusula de financiación con monto, fecha límite y destino del depósito.
- Plazos que incluyan apostillas, transferencia internacional y la declaración de cambio.
- Poder notarial apostillado, o consular, para firmar si usted no viaja.
- Evidencia de la solicitud al banco y de cada comunicación.
Fuentes oficiales
- Código Civil español (BOE): artículos 1451, 1454 y 1455.
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículos 14 y 15.
- Real Decreto-ley 29/2026 (BOE): medidas en materia de vivienda.
- Conferencia de La Haya: estado del Convenio de la apostilla.
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En qué momento nos escriben
De las 356 consultas que recibimos en toda nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 107 indicaban que ya habían encontrado una propiedad y otras 101 que la estaban buscando activamente. Es decir, buena parte de las personas llega justo en el tramo en el que las arras están cerca o ya corren. Son cifras de toda la red, no solo de compradores colombianos.
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, por lo que esta información es general. Confirme los detalles para su situación.
Esta guía es información general, no asesoría legal ni financiera personalizada. Las consecuencias de un contrato de arras dependen de su redacción concreta y de la ley aplicable. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.