Por qué el estado civil llega hasta el notario español
Cuando usted firma una compraventa en España, la escritura no solo identifica al inmueble y al precio: identifica a los compradores, con su estado civil y, si están casados, con el régimen económico de su matrimonio. Ese dato no es un formalismo. Determina quién es dueño de qué parte, qué puede disponer cada uno sin el otro y cómo se reparte el bien si la pareja se separa o si alguno fallece.
El problema para un comprador colombiano es que el vocabulario con el que usted piensa su situación, sociedad conyugal, sociedad patrimonial, compañero permanente, no tiene un equivalente exacto en el Derecho español. Por eso conviene llegar a la mesa del notario con el asunto ya ordenado y no descubrirlo el día de la firma.
Lo que Colombia ya le da por defecto
En un matrimonio, Colombia crea por defecto una sociedad conyugal entre los esposos, salvo que hayan pactado lo contrario mediante capitulaciones matrimoniales antes de casarse. En términos generales, los bienes adquiridos a título oneroso durante el matrimonio entran en esa sociedad y se reparten al liquidarla, con independencia de quién los haya pagado.
En la unión marital de hecho, regulada por la Ley 54 de 1990 y reformada después, la pareja que convive de forma permanente y singular puede llegar a tener una sociedad patrimonial. La ley la presume cuando la unión ha durado al menos dos años y, en los casos que la norma prevé, cuando no hay impedimento para casarse. Los compañeros permanentes pueden declararla por escritura pública ante notario o por conciliación, y si no hay acuerdo se acude a un juez.
Todo esto es Derecho colombiano y sigue siendo válido para usted. Lo que hay que resolver es cómo se lee desde España.
Cómo lo mira un notario español
Para los matrimonios celebrados después del 29 de enero de 2019, el Reglamento (UE) 2016/1103 fija la ley aplicable al régimen económico matrimonial: primero la que los cónyuges hayan elegido, y a falta de elección, la de su primera residencia habitual común tras el matrimonio, después la de la nacionalidad común y, por último, la de la conexión más estrecha. Para los matrimonios anteriores se aplican otras normas de conflicto. En la práctica esto significa que la respuesta a la pregunta "qué régimen tenemos" no es la misma para todas las parejas colombianas, y que a veces la ley que gobierna el matrimonio no es la colombiana.
Lo que suele suceder es que el notario le pida acreditar el estado civil y el régimen, y que eso implique aportar el registro civil de matrimonio y, si existen, las capitulaciones. Si el régimen no queda suficientemente acreditado, el Registro de la Propiedad puede inscribir la compra con cautelas, y corregir eso después cuesta tiempo y honorarios. Confirme con un abogado en España cómo se va a redactar la escritura en su caso concreto.
Para una unión marital de hecho el punto de partida es distinto. Desde el punto de vista de la escritura, dos compañeros permanentes suelen aparecer como dos personas que compran juntas, cada una con su cuota, y no como una pareja con un régimen económico compartido. La declaración de sociedad patrimonial en Colombia sigue existiendo, pero no sustituye la necesidad de decidir en España quién es titular de qué.
Las cuotas de titularidad se deciden en la escritura
Al comprar en pareja hay que fijar en qué proporción es dueño cada uno: por mitades, o en cualquier otra proporción. Esa decisión queda reflejada en la escritura y en el Registro, y no debería tomarse por inercia.
Tenga en cuenta tres cosas. Primera, si uno aporta más dinero que el otro, o si el dinero viene de una venta, de una herencia o de un familiar, es preferible documentarlo desde el principio, porque modificarlo más adelante puede tener consecuencias fiscales. Segunda, la proporción de titularidad no tiene por qué coincidir con la proporción en la que se paga la hipoteca, pero conviene que la pareja lo hable y lo deje por escrito. Tercera, en España ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad, de modo que uno de ellos puede pedir la división de la vivienda común si la relación se rompe y no hay acuerdo. La forma en que esté titulada la vivienda condiciona ese escenario.
Qué cambia en la hipoteca cuando compran dos
Los bancos analizan la solicitud de forma conjunta: suman los ingresos de los dos titulares, evalúan las deudas de ambos y calculan la capacidad de pago sobre el conjunto. Para el comprador colombiano esto puede ayudar, porque dos ingresos en pesos sostienen una cuota mayor, pero exige que los dos estén en condiciones de acreditar sus documentos, incluida la apostilla cuando corresponda, y que ambos pasen el estudio del banco.
Lo habitual es que todos los titulares del inmueble figuren también como prestatarios y que respondan de la deuda de forma solidaria, es decir, que el banco pueda reclamar la totalidad a cualquiera de ellos. Confirme ese punto en la oferta vinculante, y compruebe qué ocurre si uno de los dos deja de tener ingresos. Si solo uno de los compañeros aporta ingresos verificables, no es raro que el banco pida que el otro también firme.
La lista de documentos personales de cada uno la detallamos en la guía sobre documentos para una hipoteca española desde Colombia. Para una pareja hay que duplicarla y sumar el certificado de estado civil y, si es su caso, la prueba de la unión.
Cuando la relación termina o falta uno de los dos
Este es el escenario que nadie quiere planificar y el que más se lamenta no haber previsto. Si la pareja se separa, la liquidación de una sociedad conyugal o patrimonial en Colombia y el reparto de una vivienda titulada en España pueden discurrir por vías distintas, con jueces y normas de países distintos. Si uno de los dos fallece, entra en juego la sucesión de un inmueble situado en España para herederos que residen en Colombia, un tema que tratamos en la guía sobre heredar o dejar en herencia una vivienda española desde Colombia.
Nada de esto es motivo para no comprar en pareja. Sí es motivo para que la escritura, las cuotas y la hipoteca se decidan juntos, con asesoría legal de un abogado en España, y no cada cosa por su lado.
Checklist práctico
- Confirme cuál es su régimen: sociedad conyugal por defecto, capitulaciones o sociedad patrimonial declarada.
- Reúna el registro civil de matrimonio, las capitulaciones si las hay y, en una unión de hecho, la escritura o el acta que la acredita.
- Pregunte al notario y a su abogado qué ley rige su régimen matrimonial y cómo se reflejará en la escritura.
- Defina la cuota de titularidad de cada uno y documente el origen del dinero si aportan cantidades distintas.
- Pregunte qué consecuencias fiscales tendría cambiar las cuotas después de comprar.
- Confirme si todos los titulares serán prestatarios y si la responsabilidad es solidaria.
- Compruebe que los dos pueden acreditar ingresos y documentos, con apostilla cuando corresponda.
- Piense qué pasaría con la vivienda si la pareja se separa o si falta uno de los dos.
- Coordine lo que decida en España con la liquidación de su sociedad conyugal o patrimonial en Colombia.
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Esta guía es información general, no asesoría legal, tributaria ni de familia personalizada. El régimen económico de una pareja, la ley aplicable y el tratamiento de una unión marital de hecho ante un notario y un Registro de la Propiedad españoles dependen de la fecha de matrimonio, de la documentación y del caso concreto. Confirme su situación con un abogado en España antes de firmar.