Cifras verificadas por última vez: .
La TRM define su presupuesto real
El precio en euros es fijo; su costo en pesos no. Un movimiento de la tasa de cambio entre la firma de las arras y la escritura puede encarecer la operación en decenas de millones de pesos. Por eso el presupuesto debe calcularse con un margen de seguridad cambiario, no con la TRM del día en que empezó a soñar con la casa.
La TRM, tasa representativa del mercado, es el valor en pesos de un dólar que certifica la Superintendencia Financiera. Para comprar en euros hace falta además la cotización euro-dólar, de modo que su costo en pesos depende de dos movimientos y no de uno. Un cálculo propio, con la TRM vigente en cada fecha y el tipo euro-dólar de referencia del BCE, muestra cuánto pesaron en el último año:
- 10 de octubre de 2025: TRM de 3.894,99 y 1,1568 dólares por euro, unos 4.506 pesos por euro.
- 9 de enero de 2026: TRM de 3.734,67 y 1,1642, unos 4.348 pesos por euro.
- 10 de julio de 2026: TRM de 3.305,38 y 1,1430, unos 3.778 pesos por euro.
- 9 de octubre de 2026: TRM de 3.218,75 y 1,1206, unos 3.607 pesos por euro.
En un año el euro pasó a costar un 20% menos en pesos: una vivienda de 200.000 euros, que en octubre de 2025 equivalía a unos 901 millones de pesos, equivale hoy a unos 721 millones. El peso se fortaleció frente al dólar y el euro se debilitó frente al dólar, y los dos movimientos favorecieron a quien compra en euros. Nada garantiza que continúe, y la tasa que aplica un banco o una casa de cambio incluye su propio margen: son cifras de referencia, no cotizaciones.
El régimen cambiario colombiano
La compra de un inmueble en el exterior es, para el régimen cambiario colombiano, una operación que se recomienda canalizar a través del mercado cambiario: bancos e intermediarios autorizados que reportan la operación con la declaración de cambio correspondiente ante el Banco de la República.
Canalizar bien la salida de los fondos no es un formalismo. Deja trazabilidad del origen y destino del dinero, facilita repatriar el producto de una futura venta y evita problemas con la DIAN y con la normativa cambiaria. Un contador o asesor cambiario colombiano le confirma el procedimiento exacto para su caso.
Los conceptos de la Junta Directiva del Banco de la República que hemos consultado, por ejemplo el JDS-00667 de enero de 2018, tratan las inversiones en activos en el exterior como operaciones de cambio que deben canalizarse a través del mercado cambiario, con declaración de cambio, y que quedan sujetas a registro en el Banco, salvo que se hagan con divisas que no deban canalizarse. La normativa cambiaria se ha reformado desde entonces, de modo que su banco o un asesor cambiario debe confirmarle qué formulario y qué plazo aplican hoy a la compra de una vivienda por una persona natural.
Impuestos y deberes en Colombia
Recuerde tres frentes en casa: el gravamen a los movimientos financieros, el conocido 4x1000, sobre los débitos de sus cuentas; la declaración anual de activos en el exterior ante la DIAN una vez sea dueño del inmueble, si supera los umbrales; y el efecto de la propiedad en su declaración de renta. Nada de esto impide la compra, pero conviene conocerlo antes, no después.
La declaración anual de activos en el exterior (formulario 160) deben presentarla los contribuyentes del impuesto de renta que tengan a 1 de enero activos en el exterior con valor patrimonial superior a 2.000 UVT, es decir, 104.748.000 pesos para el año 2026, con una UVT de 52.374 pesos fijada por la Resolución 000238 de 2025. Según la DIAN es una declaración informativa: no genera impuesto por sí misma. Aparte, el impuesto al patrimonio puede alcanzar una vivienda en el exterior; el umbral aplicable en 2026 ha sido objeto de decretos y de revisión de la Corte Constitucional, así que confírmelo con su contador antes de declarar.
Cómo transferir en la práctica
Compare su banco tradicional con intermediarios cambiarios y plataformas especializadas: los costos totales, entre tasa aplicada y comisiones, varían de forma notable. No parta el dinero en muchos giros pequeños sin necesidad, deje constancia de cada envío y sincronice los giros con el calendario: las arras y la escritura tienen fechas contractuales, y un giro internacional desde Colombia puede tardar varios días hábiles en estar disponible en la cuenta española.
Tanto en Colombia como en España le pedirán soporte del origen de los fondos por prevención de lavado de activos. Tener esa carpeta lista acelera todo.
Reduzca el riesgo cambiario
Tres tácticas simples: convierta por tramos en lugar de apostar todo a un solo día; pregunte a su intermediario por coberturas o tasas aseguradas para fechas futuras; y mantenga un colchón en euros para imprevistos del cierre. El objetivo no es adivinar la TRM, es que ningún movimiento razonable de la tasa ponga en riesgo su firma.
Checklist práctico
- Calcule el presupuesto con margen de seguridad sobre la TRM.
- Canalice los fondos por intermediarios del mercado cambiario con declaración de cambio.
- Reúna el soporte del origen de los fondos para el banco colombiano y para el español.
- Compare el costo total del envío, con tasa y comisiones juntas.
- Programe los giros para que lleguen antes de las fechas de arras y de escritura.
- Recuerde la declaración de activos en el exterior ante la DIAN.
Fuentes de las cifras de esta actualización
- Datos abiertos Colombia: serie histórica de la TRM.
- BCE: tipos de cambio de referencia, euro-dólar.
- DIAN: declaración de activos en el exterior, formulario 160, umbral de 2.000 UVT.
- Banco de la República: concepto JDS-00667 sobre inversiones en el exterior.
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Esta guía es información general, no asesoría cambiaria, tributaria, legal ni financiera personalizada. El régimen cambiario y tributario colombiano tiene reglas y umbrales específicos que debe confirmar con un profesional. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.