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Cuánto financian: lo que la ley no fija
No existe un porcentaje único de financiación para un no residente: lo decide cada banco según su política, su perfil y la vivienda. En la práctica comercial, para compradores que viven fuera de la Unión Europea se citan con frecuencia porcentajes que ronden entre la mitad y dos tercios del menor valor entre el precio y la tasación, bastante por debajo de lo que se ofrece a un residente. Es una referencia de mercado, no una regla, y puede ser mayor o menor en su caso.
Lo que sí debe asumir es que la cuota inicial, más los costos de compra, saldrá de recursos propios. La cifra realista para usted solo aparece con un estudio de viabilidad y con una tasación hecha por una sociedad de tasación (el avalúo).
Ingresos en pesos: tres consecuencias
Primera: el banco debe evaluar su solvencia (artículo 11 de la Ley 5/2019) y lo hará convirtiendo sus ingresos a euros con un margen de prudencia por la volatilidad del peso. Cuentan a su favor la estabilidad laboral demostrable, declaraciones de renta consistentes ante la DIAN y un historial bancario ordenado. Los ingresos informales, aunque reales, pesan poco.
Segunda: la propia ley define el préstamo en moneda extranjera por referencia a la moneda en que el prestatario recibe sus ingresos (artículo 4.27). Una hipoteca en euros para alguien que cobra en pesos puede entrar en esa lógica. En ese caso, la FEIN debe advertir del riesgo y, si el contrato no limita la exposición, incluir un ejemplo con una variación del 20%, y la ley prevé un derecho de conversión (artículo 20). Pregunte a su banco cómo lo aplica en su caso concreto. El ejemplo del 20% no es teórico: el euro valía casi un 20% menos frente al peso el 9 de octubre de 2026 que un año antes.
Tercera: una cuota fija en euros equivale a una cuota variable en pesos. Con un préstamo de 120.000 euros a 25 años, a un 3,5% anual la cuota ronda 601 euros al mes, unos 2,17 millones de pesos a 3.607 pesos por euro, y unos 2,71 millones a 4.506. Con un 4,5% anual, la cuota sube a unos 667 euros. Son tasas supuestas, solo para ilustrar la sensibilidad.
Euríbor, tipo fijo, variable o mixto
Las hipotecas españolas se ofrecen a tipo fijo, variable referenciado al euríbor o mixto. El 10 de septiembre de 2026 el Banco Central Europeo subió sus tipos oficiales 25 puntos básicos, y el euríbor a doce meses promedió el 2,954% en agosto según el Banco de España. Para quien gana en pesos, la tasa fija elimina una fuente de variación en una ecuación que ya contiene el riesgo cambiario; la variable puede salir más barata en ciertos ciclos, pero suma otra incertidumbre.
No compare la tasa de una hipoteca colombiana con la de una española como si fueran lo mismo: parte de la diferencia refleja la inflación y la expectativa cambiaria. Compare ofertas españolas con la FEIN, las comisiones y los productos vinculados, no solo con la tasa.
El proceso desde Colombia, con los plazos de la ley
Primero va el NIE, que normalmente se solicita ante el Consulado de España o, en España, mediante un representante, y sin el cual no hay escritura. Después, la cuenta bancaria en España, el estudio o preaprobación del banco con su carpeta completa y apostillada, la tasación y la aprobación definitiva.
La FEIN debe entregársele con al menos diez días naturales de antelación a la firma y es vinculante para el banco durante ese plazo. Usted, o quien le represente, debe comparecer ante notario para recibir asesoramiento y levantar un acta, como tarde el día anterior a la firma. Si no puede viajar, un poder notarial otorgado ante notario colombiano y apostillado, o ante el consulado, permite que su abogado actúe por usted.
Quién paga qué en la hipoteca
La Ley 5/2019 asigna al prestatario el gasto de tasación, y al banco los aranceles notariales de la escritura del préstamo, la inscripción de la garantía y la gestoría. El impuesto se rige por la normativa tributaria aplicable. Pida el desglose por escrito, junto con los seguros que el banco le exija.
Checklist práctico
- NIE y cuenta bancaria española antes de ofertar.
- Carpeta con apostillas: ingresos, declaración de renta, extractos y origen de la cuota inicial.
- Cuota inicial más costos de compra con recursos propios.
- Estudio de viabilidad con la cuota probada con dos tipos de cambio.
- FEIN con al menos diez días de antelación y comparecencia notarial un día antes.
- Poder notarial apostillado si no viajará a la firma.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículos 4, 11, 13, 14, 15 y 20.
- Banco de España: decisión del BCE de septiembre de 2026.
- Datos abiertos de Colombia: serie de la TRM, y BCE: tipo de referencia euro/dólar.
Más guías para compradores colombianos
Qué nos preguntan sobre la financiación
De los 285 mensajes escritos que recibimos en toda nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 29 mencionaban a una pareja con ingresos o residencia distintos, 25 el uso del patrimonio de una vivienda en el país de origen del comprador y 7 preguntaban cuánto podían pedir prestado. Son los temas que más condicionan una financiación transfronteriza, y conviene presentarlos al banco desde el inicio. Son cifras de toda la red, no solo de compradores colombianos.
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, por lo que esta información es general. Confirme los detalles para su situación.
Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal, tributaria, migratoria ni cambiaria personalizada. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.