Dos compras distintas, no solo dos precios
Cuando un comprador colombiano compara un apartamento en planos con uno usado en la misma zona de España, suele comparar precio por metro y estado de la vivienda. Son las dos variables evidentes. Lo que casi nunca se compara es el calendario de pagos y la carga tributaria, y ahí es donde las dos operaciones se separan de verdad.
La compra de segunda mano en España es una operación corta: se firman unas arras, se prepara la hipoteca y se va a notaría en unas semanas. La obra nueva es una operación larga, con entregas parciales durante meses o años y una escritura al final. Esa diferencia de calendario cambia de dónde sale el dinero en cada momento, que es justo lo que conviene tener claro antes de reservar.
La hipoteca no se firma cuando usted reserva
Este es el punto que más sorprende. En una obra nueva española, el préstamo hipotecario no se firma ni se dispone al reservar: se firma en la escritura de compraventa, cuando la vivienda está terminada y se entrega. Todo lo que usted pague antes de ese momento sale de recursos propios.
En la práctica eso significa un esquema en dos tiempos: durante la construcción va entregando cantidades a cuenta según avanza la obra, y solo al final entra el banco a cubrir el resto del precio. Un banco puede darle una orientación previa de lo que estaría dispuesto a financiar, pero esa orientación no es dinero disponible ni una garantía firme, y las condiciones se confirman cerca de la entrega.
Para un comprador no residente esto pesa el doble, porque el techo de financiación suele ser más bajo que para un residente. Conviene calcular desde el principio cuánto de la obra tendrá que cubrir usted mismo antes de que el préstamo entre en juego, y planear el envío de fondos con esa secuencia en mente.
Lo que entrega durante la obra tiene que estar garantizado
Aquí la ley española es clara y le protege: el promotor está obligado a garantizar las cantidades que usted entrega a cuenta antes de que la vivienda esté terminada, mediante aval bancario o seguro, y a mantenerlas en una cuenta separada destinada solo a la obra. Si la promoción no llega a entregarse, esa garantía es el mecanismo por el que recupera su dinero.
No lo dé por hecho porque esté en la ley. Pida el documento concreto que respalda sus entregas, con su nombre y sus importes, y guárdelo con el resto de la documentación de la compra. Es el equivalente funcional a la tranquilidad que le da una fiducia en Colombia, pero es un papel que hay que exigir y revisar, no un trámite automático que ocurre solo.
Revise también que cada entrega quede documentada y que el importe corresponda a lo pactado en el contrato de compraventa, incluido el impuesto que acompaña a cada pago.
El impuesto cambia por completo
Esta es la diferencia más grande y la que más dinero mueve. No es un matiz: son dos impuestos distintos.
La obra nueva, entendida como la primera entrega de la vivienda por parte del promotor, tributa por IVA, con un tipo general del 10 %, al que se suma Actos Jurídicos Documentados (AJD). El AJD lo fija cada comunidad autónoma y varía de forma apreciable: en torno al 0,5 % en País Vasco y Navarra, 0,75 % en Madrid, 1,2 % en Andalucía y 1,5 % en Cataluña y la Comunidad Valenciana. En vivienda protegida de régimen especial el IVA puede bajar al 4 %.
La segunda mano no lleva IVA: tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo también depende de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Como referencia práctica, en las distintas comunidades el ITP suele quedar por debajo de la suma de IVA más AJD de una obra nueva, de modo que en términos puramente fiscales la segunda mano tiende a salir más barata.
Dos avisos importantes. El primero: si compra sobre planos, cada entrega parcial lleva su IVA en el momento de pagarla, no todo al final, así que el impuesto también se reparte a lo largo de la obra. El segundo: los tipos autonómicos se revisan con cierta frecuencia y existen tipos reducidos por edad, familia numerosa o vivienda habitual que rara vez aplican a un comprador no residente. Confirme el tipo vigente en la comunidad concreta antes de cerrar números.
Subrogarse al préstamo del promotor
En muchas promociones, el promotor tiene un préstamo que financia la construcción y que está dividido entre las viviendas. Al comprar puede tener la opción de subrogarse en la parte que corresponde a su vivienda en lugar de contratar una hipoteca nueva.
Merece la pena pedir esas condiciones y compararlas, porque el ahorro en gastos de constitución puede ser real. Pero no acepte la subrogación solo porque es el camino que le ofrece el promotor: compare tipo de interés, plazo, comisiones y productos vinculados con al menos una oferta de otro banco. Un tipo algo peor durante veinte años pesa mucho más que el ahorro puntual de la constitución.
Qué mira el banco en cada caso
El análisis de su perfil, ingresos y capacidad de pago es el mismo en ambos casos. Lo que cambia es la valoración del inmueble y su calendario.
En segunda mano la tasación se hace sobre algo que ya existe y se puede visitar, y el resultado se conoce pronto. En obra nueva la valoración se apoya en el proyecto y se confirma con la vivienda terminada, cerca de la entrega. Si el resultado final queda por debajo de lo esperado, el ajuste recae sobre usted, porque el banco financia un porcentaje sobre el menor entre precio y tasación. Deje un margen para ese escenario en lugar de contar con el máximo teórico.
Añada a ese margen el efecto del tipo de cambio: entre la reserva y la entrega pueden pasar dos años, y el peso frente al euro no se queda quieto en ese plazo. Esa variable, en una compra sobre planos, suele pesar más que la diferencia de tipo de interés entre dos bancos.
Checklist práctico
- Pregunte desde el primer día en qué momento se firma y se dispone el préstamo.
- Calcule cuánto de la obra tendrá que cubrir con recursos propios antes de la escritura.
- Exija el aval o seguro que garantiza cada cantidad entregada a cuenta.
- Confirme si la compra tributa por IVA más AJD o por ITP, y con qué tipo autonómico.
- Recuerde que en obra nueva el IVA se paga con cada entrega parcial.
- Pida las condiciones de subrogación al préstamo del promotor y compárelas con otro banco.
- Prevea un margen por si la tasación final queda por debajo del precio pactado.
- Planifique el envío de pesos a euros por tramos, no como un único giro.
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Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal ni tributaria personalizada. Los tipos impositivos citados dependen de la comunidad autónoma y se revisan periódicamente; confirme siempre los tipos vigentes y las condiciones concretas de su operación antes de tomar decisiones.