Vender genera dos declaraciones, no una
Si usted es residente fiscal en Colombia y propietario de una vivienda en España, la venta activa obligaciones en los dos países al mismo tiempo, y con calendarios distintos.
En España tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, el IRNR, regulado en el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004. España grava la ganancia porque el inmueble está situado en su territorio, con independencia de dónde viva usted. A eso se suma la plusvalía municipal, que es un impuesto local distinto y con su propia mecánica.
En Colombia, si usted mantiene la residencia fiscal, tributa por su renta de fuente mundial, así que la misma operación vuelve a aparecer en su declaración ante la DIAN. El convenio entre España y Colombia, aprobado en Colombia mediante la Ley 1082 de 2006, evita que el mismo beneficio quede gravado dos veces de forma efectiva, pero no elimina el impuesto español ni le ahorra la declaración colombiana. Lo que hace es ordenar quién grava primero y cómo se acredita después.
Conviene decirlo con claridad desde el principio, porque el orden importa: primero se liquida España, y con el impuesto español ya pagado y documentado se resuelve Colombia.
El 19% sobre la ganancia, y el 24% que muchos artículos citan mal
Este es el punto donde más información equivocada circula en español, y donde una lectura descuidada puede costarle dinero o llevarle a rechazar una venta razonable.
La ganancia patrimonial que obtiene un no residente al transmitir un inmueble situado en España tributa al 19%. Según el criterio de la Agencia Tributaria ese tipo se aplica a todos los no residentes, sin distinción entre residentes en la Unión Europea y residentes en países terceros. Un propietario colombiano y un propietario alemán pagan el mismo porcentaje sobre la ganancia derivada de la venta.
La confusión viene de otro sitio. En el IRNR sí existe un tipo general más alto, del 24%, para residentes en países que no pertenecen a la Unión Europea ni al Espacio Económico Europeo, y ese tipo es el que se aplica, por ejemplo, a los rendimientos del alquiler. Esa asimetría es real y pesa mucho si usted renta la vivienda, porque además tributa sobre el ingreso bruto. Pero no se traslada a la ganancia de la transmisión. Muchas guías escritas para lectores latinoamericanos mezclan las dos cosas y anuncian un 24% sobre la venta que no corresponde.
La ganancia se calcula, en esencia, como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. El valor de adquisición no es solo lo que usted pagó por el inmueble: incorpora los impuestos y gastos inherentes a la compra que usted soportó y puede documentar, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA según el caso, la notaría, el Registro de la Propiedad y las inversiones y mejoras posteriores. En sentido contrario, si la vivienda estuvo arrendada, las amortizaciones computadas reducen ese valor de adquisición. Guarde las facturas desde el primer día, porque cada euro que no pueda acreditar aumenta la ganancia sobre la que va a tributar.
La retención del 3% la practica el comprador, sobre el precio
Aquí hay un mecanismo que sorprende a casi todos los vendedores colombianos, porque no existe equivalente en Colombia y porque no se calcula sobre lo que usted gana.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio acordado y a ingresarlo en la Hacienda española mediante el modelo 211, dentro del plazo de un mes desde la transmisión. Ese 3% no es un impuesto adicional: es un pago a cuenta del IRNR que usted va a liquidar después. El comprador debe entregarle el ejemplar del modelo 211 que acredita el ingreso, y ese documento es la prueba que usted necesita más adelante.
El detalle que conviene entender es que el 3% se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia. Son dos bases completamente distintas. Si usted compró barato y vende caro, es probable que el 19% sobre la ganancia sea superior al 3% del precio y tenga que pagar la diferencia. Si vendió con poca ganancia, o con pérdida, la retención puede superar con holgura el impuesto que realmente debe, y entonces el 3% deja de ser un anticipo para convertirse en dinero suyo que está en manos de la Hacienda española hasta que usted lo reclame.
Hay una consecuencia práctica de tesorería que conviene anticipar: del precio de venta usted no recibe el 100%. Recibe el 97%, más lo que después le devuelvan si procede. Si cuenta con ese dinero para una operación en Colombia con fecha, planifique el desfase.
El modelo 210 es suyo, y tiene fecha
La retención la ingresa el comprador. La declaración de la venta la presenta usted, mediante el modelo 210, y de ella sale el resultado final: pagar la diferencia o solicitar la devolución del exceso retenido.
El plazo del vendedor se cuenta a partir del ingreso del modelo 211 por parte del comprador, y en la práctica se sitúa en torno a los cuatro meses desde la transmisión. Como el cómputo se encadena con el plazo de un mes del comprador, y como una presentación fuera de plazo complica sobre todo las devoluciones, confirme la fecha exacta con su asesor en cuanto tenga la escritura firmada, en lugar de fiarse de una cifra redonda.
Dos cuestiones prácticas para quien gestiona todo desde Colombia. La primera es que la devolución se paga en una cuenta bancaria, y tener una cuenta española abierta y activa hasta que el expediente se resuelva simplifica mucho las cosas, así que no cierre la cuenta el día de la firma. La segunda es que conviene tener designado un representante o asesor fiscal en España que reciba las notificaciones de la Agencia Tributaria y responda a tiempo si piden documentación adicional. Una devolución perdida por no haber contestado un requerimiento es un desenlace frecuente y perfectamente evitable.
La plusvalía municipal es un impuesto aparte, y lo paga usted
El IRNR grava su ganancia. La plusvalía municipal, cuyo nombre legal es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava otra cosa: el aumento de valor del suelo urbano durante los años en que usted fue propietario. Lo cobra el ayuntamiento, no la Agencia Tributaria, y en una compraventa lo paga el vendedor.
Este impuesto cambió de raíz. La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional anuló buena parte de las reglas de cálculo, y el Real Decreto-ley 26/2021 las reconstruyó sobre dos ideas nuevas. La primera es que existen dos métodos de cálculo, uno objetivo basado en el valor catastral del suelo con coeficientes, y otro real basado en la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del suelo, y el contribuyente puede aplicar el que le resulte más favorable. La segunda es que no hay impuesto cuando no ha habido incremento real de valor, algo que antes se cobraba igualmente y generó años de litigios.
Lo que no puedo darle es una cifra. El importe depende del valor catastral del suelo de esa vivienda concreta, de los años de tenencia, de los coeficientes vigentes y de la ordenanza fiscal del municipio, y los plazos de presentación también los fija cada ayuntamiento. Pida la estimación al ayuntamiento o a su abogado antes de fijar el precio, y pida expresamente el cálculo por los dos métodos. Elegir el método correcto es una decisión que se toma una sola vez y puede suponer una diferencia apreciable.
La exención por reinversión no está a su alcance
En algún momento de la conversación alguien le va a mencionar la exención por reinversión en vivienda habitual, y conviene que sepa de antemano por qué no le sirve.
La norma del IRNR permite dejar exenta la ganancia obtenida en la transmisión de la que fue la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe se reinvierte en otra vivienda habitual. El problema es el ámbito: ese beneficio está reservado a los contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria. Colombia no está en ese perímetro, de modo que un vendedor residente en Colombia queda excluido.
Hay además un segundo límite que casi siempre resuelve la cuestión antes que el primero: la exención solo opera si el inmueble vendido era la vivienda habitual del vendedor. La mayoría de los propietarios colombianos en España tienen una segunda residencia, una vivienda vacacional o un inmueble en alquiler, y ninguno de esos casos entra en la figura aunque el vendedor fuera europeo. Mencione la exención con su asesor si su caso es atípico, pero no construya el precio de venta contando con ella.
Después de España, viene Colombia
Si usted conserva la residencia fiscal colombiana, la venta no termina en Madrid. Tributa por renta de fuente mundial, y la utilidad obtenida en España entra en su declaración ante la DIAN.
La calificación depende del tiempo de tenencia. Si el inmueble formó parte de su activo fijo durante dos años o más, la utilidad se trata como ganancia ocasional, y la tarifa vigente es del 15% desde el año gravable 2023, tras el aumento introducido por la Ley 2277 de 2022, que la elevó desde el 10% anterior. Si vendió antes de cumplir los dos años, la utilidad no es ganancia ocasional sino renta ordinaria, y entra en la tabla progresiva del impuesto de renta, que en tramos altos supera con claridad al 15%. Esa frontera de los dos años es, en muchas operaciones, la variable que más peso tiene sobre el resultado neto, y a veces basta con mover la fecha de firma unas semanas.
Para evitar la doble imposición, el artículo 254 del Estatuto Tributario regula el descuento por impuestos pagados en el exterior, que permite descontar del impuesto colombiano sobre la renta y complementarios el impuesto pagado fuera por rentas de fuente extranjera, con el límite del impuesto que esas mismas rentas generarían en Colombia. Cómo se articula ese descuento exactamente sobre una ganancia ocasional de origen español es una cuestión técnica que debe revisar con su contador antes de presentar, no después. Lo que sí depende de usted es la prueba: conserve el modelo 210 liquidado, el justificante del modelo 211 y el recibo de la plusvalía municipal, porque sin documentación el descuento no se sostiene.
Hay un detalle contable que se pasa por alto y descuadra las cuentas: su declaración colombiana se hace en pesos. El costo fiscal del inmueble se determinó con la tasa de cambio del momento de la compra y el precio de venta se convierte con la del momento de la venta, de modo que el movimiento del peso frente al euro entre las dos fechas puede agrandar o reducir la utilidad en pesos aunque en euros la operación haya sido plana. Es un resultado que existe en el papel y por el que se paga impuesto.
Traer el dinero de vuelta
Queda el último tramo, que es cambiario y no tributario, y que en Colombia tiene reglas propias.
La compra de un inmueble en el exterior por un residente colombiano se encuadra en el régimen de inversiones de capital colombiano en el exterior, y tanto la salida de los fondos como su posterior retorno cuando se liquida la inversión se canalizan a través del mercado cambiario, con la declaración de cambio que corresponda ante un intermediario autorizado. Si en su momento la compra se canalizó y quedó registrada, el retorno es un trámite ordenado. Si no se canalizó, conviene regularizar la situación antes de mover el dinero, con acompañamiento profesional.
En paralelo existe la obligación de información. Los contribuyentes con activos en el exterior cuyo valor patrimonial a 1 de enero supere las 2.000 UVT deben presentar la declaración anual de activos en el exterior, en el formulario 160. Mientras usted tuvo la vivienda española, ese inmueble debió figurar allí; el año de la venta, el activo desaparece del patrimonio y aparece el efectivo o lo que haya hecho con él. Revise la coherencia de la serie con su contador, porque una vivienda que estuvo declarada durante años y se esfuma sin explicación es exactamente el tipo de salto que la DIAN cruza con facilidad.
Checklist práctico
- Reúna las facturas de compra, impuestos, notaría, registro y mejoras antes de poner la vivienda en venta.
- Cuente con recibir el 97% del precio: el comprador retiene el 3% mediante el modelo 211.
- Exija al comprador el ejemplar del modelo 211 que acredita el ingreso en Hacienda.
- Anote que la ganancia tributa al 19% en el IRNR, no al 24%, que corresponde a otras rentas.
- Confirme con su asesor la fecha exacta de su modelo 210 en cuanto firme la escritura.
- No cierre su cuenta bancaria española hasta cobrar la devolución, si la hay.
- Pida al ayuntamiento el cálculo de la plusvalía municipal por los dos métodos.
- Verifique si superó los dos años de tenencia antes de fijar la fecha de firma.
- Guarde toda la documentación fiscal española para sustentar el descuento del artículo 254.
- Revise la canalización cambiaria del retorno y la coherencia de su formulario 160.
Más guías para propietarios colombianos
Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal ni tributaria personalizada. La tributación de una venta inmobiliaria depende de sus circunstancias, del municipio y de la normativa vigente en la fecha de la operación; confirme siempre los tipos, los plazos y el cálculo concreto con un asesor fiscal en España y con su contador en Colombia antes de tomar decisiones.